REIT Wakaf – Jalan Keluar Dilema Pembangunan Tanah Rizab Melayu Tanpa Mengorbankan Hak Milik Melayu

Tanah Rizab Melayu tidak sepatutnya dilihat sebagai tanah yang perlu “dibebaskan” daripada status Rizab Melayu untuk membolehkannya maju. Persoalan sebenar ialah: mengapa kita belum membina satu instrumen kewangan dan pembangunan yang membolehkan tanah itu kekal sebagai Tanah Rizab Melayu, tetapi pada masa yang sama menghasilkan pendapatan, pekerjaan, nilai aset dan kekayaan antara generasi?

Di sinilah konsep REIT Wakaf Tanah Rizab Melayu wajar dipertimbangkan.

Artikel Dilema Pembangunan Tanah Rizab Melayu: Satu Warisan atau Satu Tangisan? oleh Rohayati Hussin dan Dr. Rusnadewi Abdul Rashid mengemukakan persoalan yang masih relevan hingga hari ini. Tanah Rizab Melayu bukan sekadar aset hartanah. Ia merupakan instrumen perundangan yang diwujudkan untuk memastikan tanah tertentu kekal dalam pegangan Melayu. Perkara 89 Perlembagaan Persekutuan serta Enakmen Rizab Melayu negeri-negeri memberikan asas kepada perlindungan tersebut.

Namun masalahnya ialah perlindungan tanpa pembangunan akhirnya boleh menghasilkan tanah yang kekal milik Melayu di atas geran, tetapi gagal menghasilkan kekayaan kepada orang Melayu.

Dan lebih buruk lagi, apabila tekanan pembangunan meningkat, jalan mudah yang sering dipilih ialah menukar status tanah, mengambil tanah atau menggantikannya dengan wang.

Itulah dilema yang mesti kita selesaikan.

Tanah Ada, Tetapi Modal Tidak Ada

Artikel tersebut mengenal pasti beberapa masalah asas yang menghalang pembangunan Tanah Rizab Melayu.

Antaranya ialah saiz lot yang terlalu kecil, hak milik yang bertindih akibat pewarisan dan faraid, lokasi yang kurang strategik serta kesukaran membangunkan tanah secara individu. Penulis juga menyatakan bahawa Tanah Rizab Melayu jauh ketinggalan dari sudut pembangunan berbanding tanah pegangan bebas.

Ini sebenarnya membawa kita kepada satu persoalan ekonomi yang sangat penting.

Bayangkan 100 orang waris memiliki 30 bidang tanah dalam satu kawasan. Ada yang memiliki 1/8 bahagian, ada yang memiliki 1/16, malah mungkin ada yang hanya mempunyai pecahan yang jauh lebih kecil.

Secara individu, tanah itu sukar dibangunkan.

Bank tidak melihatnya sebagai cagaran yang mudah. Pemaju pula tidak mahu berhadapan dengan puluhan atau ratusan pemilik. Waris sukar mencapai kata sepakat.

Akhirnya tanah itu tidak memberikan pulangan ekonomi yang sepatutnya.

Jadi masalahnya bukan kerana Tanah Rizab Melayu tidak bernilai.

Masalahnya ialah kita belum mempunyai mekanisme yang cukup besar untuk menggabungkan nilai tanah yang berpecah-pecah menjadi satu portfolio ekonomi yang boleh dilaburkan.

Di sinilah REIT Wakaf boleh memainkan peranan.

Daripada “Jual Tanah” Kepada “Pegang Tanah, Nikmati Hasil”

Pemikiran lama mengenai pembangunan hartanah lazimnya mudah:

Ada tanah > jual kepada pemaju > terima wang > pemaju membangunkan > nilai meningkat.

Masalahnya, pemilik asal hanya menikmati nilai tanah sekali sahaja.

Selepas tanah dijual, hubungan generasi berikutnya dengan tanah tersebut berakhir.

Konsep REIT Wakaf mengubah falsafah itu kepada:

Jangan jual tanah. Bangunkan tanah. Kekalkan aset. Kongsi pendapatan.

Pemilik tanah tidak lagi semestinya menerima satu bayaran pampasan dan selepas itu kehilangan aset.

Sebaliknya tanah boleh dimasukkan ke dalam satu struktur pembangunan bersama yang menghasilkan pendapatan daripada sewa, hotel, pusat komersial, hospital, pusat pendidikan, gudang logistik, perumahan sewa, pusat data, pertanian moden atau pembangunan bercampur.

Pendapatan itu boleh diagihkan secara berkala kepada pemegang kepentingan.

Tanah menjadi mesin menghasilkan pendapatan, bukan sekadar barang untuk dijual.

Apakah REIT?

REIT ialah Real Estate Investment Trust atau Amanah Pelaburan Hartanah.

Secara mudah, sebuah REIT mengumpulkan beberapa hartanah yang menghasilkan pendapatan dalam satu portfolio.

Contohnya:

bangunan pejabat,

pusat membeli-belah,

hospital,

hotel,

gudang,

pusat logistik,

kampus pendidikan,

perumahan sewa.

Pendapatan sewaan dan hasil hartanah tersebut kemudiannya memberikan pulangan kepada pelabur.

Konsep ini penting kerana pemilik tidak perlu menjual keseluruhan bangunan untuk memperoleh wang.

Aset dikekalkan, tetapi hasilnya dinikmati.

Apabila prinsip itu digabungkan dengan konsep wakaf, kita mendapat satu pemikiran yang sangat dekat dengan falsafah Islam:

aset pokok dipelihara, manfaatnya mengalir.

Mengapa Wakaf?

Wakaf mempunyai satu falsafah yang sangat kuat:

jangan habiskan aset pokok – manfaatkan hasilnya.

Sebidang tanah yang mempunyai nilai RM100 juta misalnya tidak semestinya perlu dijual untuk mendapatkan RM100 juta.

Sekiranya ia dibangunkan secara profesional menjadi aset yang menghasilkan pendapatan, ia mungkin memberikan hasil setiap tahun selama beberapa generasi.

Inilah perbezaan antara:

kekayaan sekali bayar

dan

kekayaan antara generasi.

Dalam konteks Tanah Rizab Melayu, idea ini amat signifikan.

Artikel yang dikepilkan sendiri memberi amaran bahawa pembangunan tidak seharusnya menyebabkan warisan tanah akhirnya menjadi “tangisan” generasi akan datang.

REIT Wakaf memberikan satu pendekatan alternatif:

tanah tidak semestinya dilepaskan untuk mendapatkan pembangunan.

REIT Wakaf Boleh Menjadi “Pengumpul” Tanah Yang Berpecah

Salah satu masalah terbesar Tanah Rizab Melayu ialah pemilikan yang terlalu kecil dan berpecah.

Bayangkan 200 ekar tanah dimiliki oleh 700 waris.

Secara individu mungkin mustahil untuk dibangunkan.

Tetapi sekiranya hak pembangunan tanah-tanah tersebut digabungkan dalam satu struktur amanah, maka 200 ekar tadi boleh dirancang sebagai satu pembangunan besar.

Inilah prinsip yang hampir dengan cadangan Cooperative Relotting yang dirujuk dalam artikel – menggabungkan konsep penyusunan semula tanah dengan pendekatan koperasi supaya pembangunan dapat dilakukan tanpa mengorbankan status Tanah Rizab Melayu.

REIT Wakaf boleh membawa idea itu lebih jauh.

Bukan sekadar menyusun semula tanah.

Tetapi mengubahnya menjadi portfolio hartanah yang menghasilkan pendapatan.

Pemilik Tanah Menjadi Rakan Kongsi, Bukan Mangsa Pembangunan

Artikel tersebut mengemukakan satu cadangan yang sangat penting: mewujudkan agensi tanah khusus untuk membangunkan tanah terbiar milik Melayu dengan menjadikan pemilik tanah sebagai rakan kongsi pembangunan, bukan sekadar penjual tanah.

Ini sebenarnya selari sekali dengan konsep REIT Wakaf.

Sebuah badan khas boleh diwujudkan bersama:

Majlis Agama Islam Negeri + kerajaan negeri + institusi kewangan Islam + agensi pembangunan Bumiputera + pemilik Tanah Rizab Melayu.

Badan ini boleh bertindak sebagai pengurus atau pemudah cara untuk menggabungkan projek-projek Tanah Rizab Melayu.

Pemilik tanah membawa aset.

Institusi kewangan membawa modal.

Pengurus profesional membawa kepakaran pembangunan.

Kerajaan negeri menyediakan penyelarasan perancangan dan undang-undang.

Majlis Agama Islam Negeri menjaga komponen wakaf dan tadbir urus syariah.

Maka pemilik tanah tidak kehilangan segala-galanya kepada pemaju.

Mereka berada di dalam struktur ekonomi projek itu sendiri.

REIT Wakaf Menyelesaikan Masalah Pembiayaan

Artikel yang sama menyentuh kesukaran pembiayaan pembangunan Tanah Rizab Melayu serta mencadangkan supaya institusi kewangan memberi ruang lebih besar kepada pembangunan oleh syarikat Bumiputera.

Tetapi kita perlu pergi lebih jauh.

Bank mungkin keberatan membiayai satu lot kecil bernilai RM500,000.

Namun keadaan berubah apabila 300 hartanah digabungkan dalam satu portfolio bernilai RM2 bilion yang menghasilkan aliran tunai.

Ia berubah daripada masalah:

“Siapa mahu memberikan pinjaman kepada pemilik lot kecil?”

kepada:

“Bagaimana kita membiayai sebuah portfolio hartanah institusi?”

Ini perbezaan yang sangat besar.

Dengan skala lebih besar, pembiayaan boleh distrukturkan melalui instrumen yang bersesuaian seperti pembiayaan Islam, sukuk, dana institusi atau penyertaan pelabur yang dibenarkan oleh struktur undang-undang berkaitan.

Menghentikan Keperluan Menukar Tanah Rizab Melayu Kepada Freehold

Artikel tersebut membincangkan bagaimana keperluan pembangunan pernah membawa kepada pendekatan menukar status Tanah Rizab Melayu kepada pegangan bebas atau menggunakan kaedah land swapping bagi membuka ruang kepada modal pembangunan.

Di sinilah REIT Wakaf menawarkan perubahan paradigma.

Kita tidak lagi bertanya:

“Bagaimana hendak keluarkan tanah ini daripada Rizab Melayu supaya boleh dibangunkan?”

Sebaliknya kita bertanya:

“Bagaimana kita boleh membawa modal masuk tanpa membawa tanah keluar?”

Itulah persoalan yang sepatutnya menjadi asas dasar Tanah Rizab Melayu abad ke-21.

Tanah Tidak Lagi Perlu Ditukar Dengan Wang

Artikel tersebut turut membangkitkan masalah tanah yang dibatalkan statusnya tetapi tidak semestinya diganti dengan tanah yang setanding, serta ketidakjelasan mengenai maksud tanah pengganti yang “similar in character”. Dalam sesetengah keadaan, penggantian akhirnya berlaku dalam bentuk wang atau rumah, bukannya tanah.

Masalah ini amat besar kerana:

wang boleh habis.

Tanah pula berpotensi kekal beratus tahun.

Jika RM5 juta pampasan dibahagikan kepada 20 waris, setiap seorang mendapat RM250,000.

Mungkin dalam beberapa tahun wang tersebut habis.

Tetapi sekiranya tanah itu berada dalam portfolio yang memberikan pendapatan untuk 50, 70 atau 100 tahun, anak cucu masih boleh menikmati hasilnya.

Itulah perbezaan pemikiran antara pampasan dan pemilikan kekayaan jangka panjang.

Model Yang Boleh Dipertimbangkan

Secara konsep, satu REIT Wakaf Tanah Rizab Melayu boleh distrukturkan melalui beberapa lapisan.

Pertama, tanah-tanah yang sesuai dikenal pasti dan pemilik bersetuju menyertai skim pembangunan bersama.

Kedua, hak milik tanah mestilah kekal mematuhi Perkara 89, Enakmen Rizab Melayu negeri dan peraturan pemilikan yang terpakai.

Ketiga, sebuah entiti amanah atau kenderaan pembangunan yang layak dari segi undang-undang dibentuk untuk menggabungkan tanah-tanah tersebut.

Keempat, hak pembangunan atau kepentingan ekonomi tertentu boleh distrukturkan untuk membolehkan modal dikumpulkan.

Kelima, pembangunan dilakukan.

Keenam, aset yang menghasilkan pendapatan dimasukkan ke dalam portfolio REIT atau struktur amanah hartanah yang bersesuaian.

Ketujuh, hasil dibahagikan kepada pemegang kepentingan berdasarkan formula yang ditetapkan.

Sebahagian pulangan boleh diterima oleh pemilik atau waris.

Sebahagian lagi boleh disalurkan kepada dana wakaf bagi pendidikan, kesihatan, rumah mampu milik, biasiswa, pembangunan usahawan Melayu atau pembelian Tanah Rizab Melayu yang strategik.

Dengan itu satu aset boleh menghasilkan dua manfaat serentak: kekayaan keluarga dan kekayaan ummah.

Tetapi REIT Tidak Boleh Mengatasi Undang-Undang Tanah Rizab Melayu

Di sini perlu ada satu peringatan penting.

Artikel yang dikepilkan tidak membincangkan REIT Wakaf secara khusus. Cadangan REIT Wakaf ini ialah pengembangan daripada masalah dan penyelesaian yang dibangkitkan artikel – khususnya mengenai penggabungan pembangunan, perkongsian dengan pemilik, pembiayaan, agensi khas dan keperluan mengekalkan tanah Melayu.

Pelaksanaannya tidak boleh dibuat dengan anggapan satu struktur yang sama boleh digunakan di semua negeri.

Enakmen Rizab Melayu berbeza antara negeri, dan artikel sendiri menunjukkan bahawa kuasa serta definisi pihak yang boleh memegang kepentingan dalam Tanah Rizab Melayu tidak seragam.

Sebab itu REIT Wakaf ini perlu direka di bawah undang-undang, bukannya mencari jalan mengelilingi undang-undang.

Prinsip asasnya mestilah:

hak milik Melayu tidak terhapus kerana mencari modal.

REIT Wakaf Juga Boleh Menjadi Pembeli Terakhir Tanah Melayu

Satu lagi idea penting daripada artikel ialah mewujudkan sebuah agensi yang mempunyai keutamaan membeli tanah Melayu yang ingin dijual.

Bayangkan REIT Wakaf mempunyai sebuah Dana Pemerolehan Tanah Strategik.

Apabila sebuah keluarga terpaksa menjual tanah kerana:

hutang,

pembahagian pusaka,

kos perubatan,

pertelingkahan keluarga,

keperluan tunai,

maka dana tersebut boleh mempunyai hak pertama untuk mempertimbangkan pembelian.

Tanah itu tidak keluar daripada ekosistem ekonomi Melayu.

Sebaliknya ia masuk ke dalam portfolio yang lebih besar.

Daripada tanah 2 ekar yang terbiar, ia boleh menjadi sebahagian daripada pembangunan 200 ekar.

Dari Tanah Rizab Melayu Kepada Ekonomi Rizab Melayu

Sudah tiba masanya kita berhenti mengukur kejayaan hanya berdasarkan:

berapa hektar Tanah Rizab Melayu masih ada.

Soalan yang lebih penting ialah:

berapa banyak pendapatan yang dihasilkan oleh tanah tersebut?

Berapa banyak syarikat Melayu beroperasi di atasnya?

Berapa banyak pekerjaan diwujudkan?

Berapa banyak hotel, hospital, pusat data, universiti, pusat logistik dan pusat perdagangan dimiliki melalui aset Melayu?

Berapa banyak dividen diberikan kepada pemilik?

Berapa banyak hasil wakaf dikembalikan kepada masyarakat?

Jika berjuta-juta hektar tanah hanya berada di atas geran tetapi tidak menghasilkan ekonomi, perlindungan itu belum sempurna.

Kita memerlukan bukan sahaja Tanah Rizab Melayu.

Kita memerlukan Ekonomi Tanah Rizab Melayu.

Warisan Tidak Seharusnya Menjadi Tangisan

Artikel yang menjadi asas perbincangan ini menyimpulkan bahawa pembangunan memang perlu dilakukan. Tanah Rizab Melayu yang terbiar mempunyai potensi ekonomi dan pembangunan boleh memperbaiki keadaan sosial serta ekonomi masyarakat. Tetapi pembangunan tidak boleh dilakukan sehingga hak yang diwarisi sejak generasi terdahulu dikorbankan.

Itulah sebabnya REIT Wakaf boleh menjadi sebuah jalan tengah yang sangat menarik.

Ia menolak dua ekstrem.

Bukan:

“Jangan sentuh Tanah Rizab Melayu.”

Dan bukan:

“Kalau mahu maju, tukarkan sahaja status tanah.”

Sebaliknya:

Kekalkan tanah. Satukan tanah. Bangunkan tanah. Jana hasil. Agihkan manfaat. Wakafkan sebahagian kekayaan untuk generasi akan datang.

Kita tidak mahu generasi akan datang berkata:

“Dahulu datuk nenek kita mempunyai tanah di tengah bandar ini.”

Kita mahu mereka berkata:

“Tanah ini dibeli dan dipertahankan oleh datuk nenek kita. Hari ini bangunan di atasnya membiayai pendidikan anak-anak kita, membantu usahawan kita dan memberikan pendapatan kepada keluarga kita.”

Itulah transformasi sebenar.

Daripada tanah yang dipertahankan kepada tanah yang produktif.
Daripada pemilikan pasif kepada kekayaan generasi.
Daripada pampasan sekali bayar kepada pendapatan berterusan.
Daripada Tanah Rizab Melayu kepada REIT Wakaf yang memelihara aset dan mengembangkan manfaatnya.

Tanah itu jangan dijual untuk membiayai masa depan.

Biarlah tanah itu sendiri yang membiayai masa depan.